为什么一二线越调越坚挺，三四线越涨越心虚？
文|凯风
有人说，中国楼市早已不是一个叫经济学问题。
2016年，貌不惊人的合肥超过北上广深，夺了年度房价涨幅冠军；更神奇的是，进入2017年，同在安徽的阜阳市临泉县，这样一个国家级贫困县，居然学北上广深搞起了“限房价，限地价”。
一二线暴涨还没结束，三四五线就紧随其后，就连国家级贫困县也陷入房价狂欢。这种局面，还能维持多久？
一二线与三四线，究竟谁泡沫更大？形势一旦逆转，谁会率先跌倒在地板上？
▎2017年7月大中城市环比涨幅，三四线城市遥遥领先。
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很多人说，时间进入2017年，一二线城市房价就一蹶不振，他们的论据是这些城市成交量不断下滑，有风向标之称的深圳房价，更是连续10个月下跌。
很多时候，统计数字会撒谎。他们只告诉你深圳房价连续10个月下跌，却没告诉你，这10个月，深圳房价仅仅跌了1165元，相比5.5万的均价可以忽略不计。
▎深圳房价连续10个月下跌，跌幅可以忽略不计。
他们又说，一二线城市成交量集体下跌，就在刚刚过去的7月，北上广深同比降幅均超30%，北京、广州降幅更是超五成。数字看起来很吓人，但他们却没告诉你，当一二线城市开始限制高价盘上市、限制新房网签时，成交量数据已经完全失真。
相反，在层层政策叠加之下，深圳房价在两年内涨了3万多元，最终居然只跌了1000多元，这说明市场转冷，还是楼市依旧坚挺？
去年十月一二线城市开始上马调控，当时媒体就说是史上最严，但结果连一个城市的房价都没遏制住；于是乎，限购之外上马限贷，限贷之后又祭出限卖，接着又出台政府指导价，凡是房价高过指导价一律不予网签。结果呢？
北京广州楼市又焕发第二春，涨幅比2016年还要夸张，至今仍没有出现回调的迹象。而一二线热点城市除了成交量在人为控制之下出现下跌，大多数城市的房价仍在上涨，个别城市也只是高位盘整。
一二线城市房价为何越调越坚挺？
原因很好理解，限制了网签，却限制不住真实需求；控制了政府指导价，却控制不了市场上的真实定价。一个双合同就能应付的问题，何必如此煞有介事？
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三四线城市这一波房价暴涨，出乎大多数人意料之外。
在几乎所有人看来，三四线城市缺乏新的经济增长点，同时面临人口外流的压力，再加上库存持续高企，楼市失去长远上涨的基础。
现实就是这么奇怪。那么，三四线为何会出现暴涨？
一个原因是表面的，那就是当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时，仍然无路可去的资金就窜到三四线城市，从而带来房价暴涨。
另一个原因是结构性的。虽然三四线人口在向一二线城市流走，但随着城镇化的推进，大量农民在自己的县城、市区就地变成市民，也带来了一定的人口增量。
还有一个原因，至关重要。
像安徽阜阳临泉县这样的贫困县，当地的人均可支配月收入不到2000元，而房价早就蹿升到五六千元。从一开始的高库存，为何突然变成库存紧张，从而不得不对楼盘进行限价？
最主要的原因就是，当地正在大张旗鼓地进行棚改，而且在形式上，一改当初就地安置的模式，而是直接发钱。
▎2014年-2017年棚改货币化安置面积。
所以，明白了吧，以棚改之名大肆拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量，又多了新的需求，房价哪有不一路上扬的道理？
在三四线城市里，像临泉这样的还有很多。无论是棚改，还是旧城改造，反正在人为控制之下，一边大拆一边大建，政府的土地财政收的盆满钵满，民众在抢房的盛宴里身不由己。
数据也证明了这一点：2015年-2017年这三年的棚改目标是1800万套，而2018年-2020年将要再改造各类棚户区1500万套，并且要求进一步提高货币化安置比例。
基于此，就会明白，为什么三四线城市的房价越涨越让人感到心慌？
经济基本面没有起色，对经济的未来也没有想象空间，大量的受教育人口、有钱一族还在向一二线城市转移，仅靠大拆大建和农民工就地城市化所带来的增量，又能维持多久？
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我们可以得出三个结论：
一是，三四线城市的这一轮暴涨，更多是棚改和旧城改造带来的。用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？
二是，虽然同属非理性暴涨，但一二线城市的安全边际要高过三四线城市。我国正在进入强省会时代，一二线城市对于资源的吸纳能力更胜于以往，大的趋势不仅是人口在向一二线城市流出，资金也在向一二线城市转移，一二线城市未来经济的基本面要远远强过三四线城市。
三是，一二线越调越坚挺，原因是调控太过侧重统计游戏，而增加土地供给、租购同权等核心政策，落实得又远远不够。三四线越涨越心虚，从根本上看，就是这一轮上涨，没有任何实体的支撑，纯属泡沫狂欢，埋下无尽隐患。
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